新华网天津频道１２月１９日电 2006，宏观调控年。土地、税收、建筑、金融等政策相继推出，房地产无时无刻不牵动着大众的神经。刚刚经历了2005年“井喷”式增长的滨海楼市，虽面临巨大的发展机遇，仍无法摆脱因宏观调控而带来的焦虑、等待、迷茫、沉寂，最终一路平淡地向2006挥手告别。2007年的脚步很近了，滨海楼市又将向我们展示怎样的画卷？
土地收权推动滨海楼市变局
今年4月份，天津市有关部门对滨海新区土地交易政策进行了调整。自2006年4月1日起，塘沽、汉沽、大港区经营性土地实行集中统一出让；6月1日起，天津经济技术开发区、天津港保税区的经营性用地土地使用权出让，必须在天津土地交易中心以招标、拍卖、挂牌方式实施公开出让。
业内人士认为，这一土地政策，必将对滨海新区房地产的发展带来极其深远的影响。天津市土地交易中心将利用更广的信息平台，为各区县的经营性土地进行推介，从而引进更多的外地开发商到各个区县进行房地产开发，让各地的房地产市场在更大的平台上发展。例如，以前鲜有外地企业进入的汉沽区，在新土地政策实施不久后，就引来了两家分别来自天津市区和塘沽区的房地产企业抢滩拿地。这些外地开发商的到来，必将为本区域的房地产市场注入新鲜的血液，彻底消除土地本地交易所带来的种种弊端。
各区县土地集中交易后，却对稳定房价、遏制房价上升带来了不小的压力。各区县的土地放置到更大的市场中进行交易，将大大加剧各房地产商拿地的竞争。这种竞争的结果是，土地将由出价较高者获得，土地价值将更加接近于其真实价值，地方财政收入提高的同时，地价也随之被推高，地价的增加将最终导致房价的攀升。同时，拿地竞争的加剧，将直接加快房地产行业洗牌的进程，优胜劣汰、强者更强的竞争趋势，将导致未来滨海新区房地产行业成为少数几家大型房地产企业的投资天堂。这种寡头垄断的竞争态势给稳定房价带来一定的难度。
但土地集中交易后，明显放慢了滨海新区土地交易的步伐，这对遏制房地产过度投资起到了一定的积极作用。据大港区土地交易部门的工作人员表示，政策调整后，虽然土地上市前的各种手续并没有太大变化，但从实际情况看，集中交易后该县的土地交易量明显减少。塘沽区的土地交易也因政策的调整而从火爆迅速趋于平稳。2006年年初，塘沽区一口气推出两千余亩土地，引来数十家国内外开发商的垂涎。而土地集中交易后，塘沽区土地的上市和成交速度明显放慢。汉沽区的土地市场也不约而同地出现了降温的现象。
总之，随着土地市场不断公开化和透明化，房地产行业竞争将更为激烈，地价增长后项目操作风险也随之增大，开发商拿地也将更为慎重。
住房结构调整冷却滨海楼市
今年五月末，由国家九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》首次提出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。一个多月之后，建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，再次明确了小户型将在新建住宅中的主体地位。
房地产宏观调控政策，在2006年首次纵深到调整住房结构上来，让滨海楼市为之一振。住房结构之变打乱了许多房地产商的操盘思路，使之成为今年滨海房地产一路平淡的主要原因。
同时，由于房地产商在天津的实施细则出台前，对“套型建筑面积”和“建筑总面积的70％”存在着不同的理解，不少滨海新区的房地产企业比较保守地选择了观望。此外，一些房地产项目部分审批工作在6月1日前已经完成，未完成的审批手续是否需要按照新政策的规定进行办理，在一段时间内仍不得而知。这种政策的不明朗，让近年来持续红火的滨海楼市出现了少有的平静。11月中旬，天津市的实施细则得以公布，滨海房地产才逐渐有所回暖。
从调整住房结构的政策来看，压缩单套面积，增加小户型套数被决策层视为稳定房价之道，这一政策将长期存在。未来90平方米以下的小户型必然成为商品房市场的主要产品，由于从目前看，小户型恰恰倍受购房者的青睐，因此未来滨海房地产市场将在回暖后持续保持旺盛的增长势头。
交易税费让二手房回归理性
9月中旬，天津市有关部门公布“津地税所[2006]10号”文件，对《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》补充了一些实施细则。从此，在二手房交易过程中，对符合征税范畴的二手房，契税、营业税、个人所得税将统一强制征收。
虽然在实际办理过程中，大多数个人所得税的税率按照交易房价的1％进行征收，对二手房交易成本的增加并不十分显著，但数额不小的各种税费，已经开始将二手房投资需求降低到冰点。而且由于宏观调控的影响，滨海新区二手房价上涨势头在今年年中已经得到了明显的遏制，平稳的房价和不菲的交易成本，短期内投资滨海二手房已经变得无利可图。以自住为主的真实需求也已经成为滨海二手房市场的主力军，投机行为的消减，让市场回归理性，这必然对未来滨海新区房地产的健康发展起到积极的推动作用。（蔡伟）（完）
